ДОФАМОЛЛ / ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ ТЦКонцепция · Запуск · Управление
Новая концепция для свободных площадей ТЦ.
Гастрономия, повседневные услуги, занятия и досуг — в едином пространстве. Поможем определить, что открыть в вашем ТЦ, какие вложения потребуются и как организовать работу.
По этим материалам собственник принимает решение о реализации и финансировании. Состав материалов, сроки, стоимость и объём работ согласуются в задании на предпроектный этап.
Считаем экономику участия собственника для конкретной площадки.
Сопоставляем вложения, сроки открытия, поступления от операторов, расходы и выплаты за управление. Рассматриваем, что происходит при постепенном заполнении блока и изменении условий.
Денежный поток собственника оценивается отдельно от результата проекта и управляющей компании. Бюджет и условия участия согласуются по вашему объекту.
Пример проектной концепции Астрахани. Визуализации показывают замысел будущего пространства.
В материалах Астрахани проработаны планировки, состав помещений и финансовая модель. Корнеры питания собраны рядом с общим залом; предусмотрены торговые и служебные помещения. Решение для вашего ТЦ разрабатывается по его данным.
Основной фокус — действующие ТЦ от 20 000 м² общей площади. Это
ориентир аудитории. Для размещения концепции отдельно
рассматриваются доступный блок, связанные уровни, включение
первого этажа, логистика и инженерия. Окончательное решение
требует оценки объекта.
Нужно ли преобразовывать весь ТЦ?+
Возможен разговор о выделенном блоке в составе действующего
объекта. Ключевое условие — связное пространство и понятный
маршрут гостя между функциями. Границы и объём изменений
определяются по планировкам и техническим данным.
Как оценивается выгода собственника?+
Отдельно рассматриваются вложения собственника, эксплуатационные
расходы, вознаграждение УК и денежный поток после согласованных
выплат. Загрузка, сроки запуска и условия участия влияют на
результат. Проверяем бюджет, возможность возврата вложений
собственника и сроки при выбранных условиях.
Сколько стоят работы и кто их финансирует?+
Объём и стоимость предпроектной работы согласуются отдельно.
Собственник финансирует согласованные капитальные вложения в
подготовку и запуск объекта. Расходы на управление и условия
участия также входят в обсуждение и фиксируются в договоре.
Обязательны ли термы и wellness?+
Состав функций подбирается для площадки. Термы рассматриваются
отдельно при наличии спроса, коммерческих условий, инженерных
возможностей и соответствующих бюджетов. Это не обязательный
элемент каждого объекта.
ДОФАМОЛЛ передаёт концепцию или управляет объектом?+
Предложение включает адаптацию концепции, запуск и последующее
управление. Роли центральной и локальной команды, границы
ответственности и коммерческие условия определяются для
конкретного проекта.
Что будет на первом звонке?+
Обсудим задачу собственника, доступные площади и исходные
ограничения. Если продолжаем работу, согласуем задание на
предпроектный этап: границы блока, исходные данные, состав
материалов, сроки и стоимость. Планировки и финансовая модель
готовятся в рамках отдельно согласованной работы. Для первого
разговора достаточно общего описания объекта.
КОГДА ХОЧЕТСЯ УВИДЕТЬ БОЛЬШЕ
Рассмотрите то, что важно вам.
Планировки, форматы и примеры открываются отдельно. Можно изучить детали сейчас или перейти к разговору о своей площадке.
01
Планировки и организация работыПлан Астрахани, пример помещения, управление и экономика
В правой части плана соседствуют отдельные помещения и небольшие торговые места. В программе рынка — продукты, выпечка, сыры и другие повседневные покупки.
Для гостя
Покупки рядом с соседними зонами питания.
Для проработки
Кому нужен прилавок, кому — помещение; где хранить товар и принимать поставки.
Выделение на общем плане помогает найти фрагмент. Точные границы помещений — на исходном чертеже. Планировки, оборудование и инженерные условия вашего ТЦ проверяются по его данным.
РАЗБОР 02 / ОДНО ПОМЕЩЕНИЕ — ДВА ПРИМЕНЕНИЯИз концепции Астрахани · с. 66
КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР
Починить куртку. Научиться шить.
Услуга + обучение
Два применения помещения в программе концепции Астрахани
Бытовая услуга и занятие могут использовать одно помещение. В концепции предложены ремонт одежды, кройка, шитьё и мастер-классы.
Это программное предложение из концепции. Планировка, площадь и условия работы для нового ТЦ уточняются по его данным.
Программное предложение · концепция, с. 66 · увеличить ↗
Человек пришёл с вещью.
Нужны приём заказа, рабочее место, хранение вещей и понятный порядок выдачи. Это отдельный процесс, даже если рядом идёт мастер-класс.
Для площадки: где разместить оборудование и хранение, кто отвечает за вещи и работу оператора?
Теперь здесь учатся.
Для занятия нужно подготовить рабочие места, материалы и оборудование. Вопрос собственника — как помещение используется между занятиями и кто организует смену формата.
Для площадки: можно ли совместить услуги и занятия, кто готовит помещение и составляет программу?
Рядом — другие повседневные дела.
На той же странице концепции предложены ремонт и восстановление вещей, а также приёмный пункт химчистки. Так можно рассматривать целую группу бытовых услуг.
Для площадки: какие услуги нужны жителям района и какие операторы готовы работать на этих условиях?
У вас есть помещение, которому нужно новое применение?
РАЗБОР 03 / КАЖДЫЙ ДЕНЬ ПОСЛЕ ОТКРЫТИЯПример организации работы
Сломалось оборудование. Кто разберётся?
Оператор сообщил о неисправности. Собственнику важно, чтобы обращение закончилось выполненной работой.
Сначала нужно понять, чьё это оборудование, кто отвечает за ремонт и кто его оплачивает. Затем — назначить исполнителя, проверить результат и сохранить документы.
Показана предусмотренная концепцией последовательность работы. Обязанности, сроки и оплата определяются договором. Состав и готовность цифровых сервисов уточняются для проекта.
ПРИМЕР / ОБРАЩЕНИЕ ОПЕРАТОРА01Принять обращение+
Что именно не работает? Где находится оборудование и как неисправность влияет на работу оператора?
Для договора: кто принимает обращения и определяет приоритет.
02Определить ответственность+
Оборудование может относиться к оператору, общим системам или другой стороне. Это нужно установить до заказа работ.
Для договора: границы обслуживания и порядок оплаты.
03Назначить исполнителя+
Кто выполняет работу, какой доступ ему нужен и кто координирует взаимодействие с оператором?
Для договора: полномочия локальной команды и работа с подрядчиками.
04Проверить выполнение+
Работа выполнена. Нужно подтвердить результат и убедиться, что обращение действительно решено.
Для договора: кто принимает работу и подтверждает её завершение.
05Сохранить историю+
Документы, выполненные действия и результат остаются в истории работ. По ним можно разбирать повторные обращения и расходы.
Для договора: состав отчётности и доступ собственника к данным.
Обращение → приоритет → исполнитель → выполнение → подтверждение и история.
Управление — это конкретные обязанности и расходы.
Связи в модели — без подстановки чужих показателей в ваш объект.
Доходная частьЗагрузка · ставки · условия резидентов
↓
Расходы и договорные условияЭксплуатация · управление · финансирование
↓
Отдельный результатДенежный поток собственника
Капитальные вложения и сроки рассматриваются вместе с этим потоком. Это
схема связей, а не расчёт доходности.
↗
Загрузка набирается постепенно
Проверяем, как меняется доходная часть при иной загрузке, темпе выхода
резидентов и их коммерческих условиях.
На что смотреть
Общий график открытия и выхода на загрузку, арендные условия и
расходы площадки.
Вопрос собственника
При каких вводных денежный поток покрывает обязательства и позволяет
возвращать вложения?
◷
Открытие сдвигается
Сопоставляем сроки начала доходов с подготовительными расходами и
условиями финансирования.
На что смотреть
Что переносится вместе с открытием, а какие выплаты и затраты
возникают раньше.
Вопрос собственника
Как меняется потребность в финансировании до выхода на рабочий
режим?
＋
Бюджет преобразования меняется
Разбираем состав капитальных вложений отдельно от текущей эксплуатации
и вознаграждения за управление.
На что смотреть
Подготовку объекта, оснащение, запуск, распределение расходов и
подтверждённость смет.
Вопрос собственника
Какой объём вложений имеет смысл при выбранных условиях и сценарии
использования площади?
⇄
Условия партнёрства согласуются
Результат проекта, собственника и управляющей компании рассматриваются
отдельно. Положительный результат проекта сам по себе не доказывает
возврат вложений собственника.
На что смотреть
Вознаграждение, распределение денежных потоков, расходы сторон и
договорные обязательства.
Вопрос собственника
Что остаётся собственнику после согласованных выплат и как это
соотносится с его вложениями?
Что разбираем на каждом этапе
01Первый разговор+
Достаточно начать с города, названия ТЦ, доступной площади и вашей
задачи.
Что работает сейчас и что хочется изменить.
Какие площади доступны и как они связаны между собой.
Какие исходные данные нужны для предметной оценки.
Если продолжаем работу, согласуем задание на предпроектный этап:
какие площади рассматриваем, какие данные нужны, какие материалы
готовим, сроки и стоимость.
02Согласованная предпроектная работа+
Объём, стоимость работ и доступ к исходным данным согласуются отдельно.
Анализ локации, аудитории и конкурентного окружения.
Планировки, связность блока и инженерные возможности.
Адаптация функций и верхнеуровневая финансовая модель.
Основа: данные конкретной площадки и согласованные границы задания.
03Инвестиционное решение+
Собственник сопоставляет предлагаемое преобразование с инвестициями и
условиями участия.
Функциональные планировки и резидентская структура.
Бюджеты, источники финансирования и денежный поток собственника.
Сценарии, чувствительность и условия договоров.
Решение о реализации и финансировании принимает собственник.
04Реализация и управление+
До реализации определяем, кто проектирует и строит, кто подбирает
операторов, какие задачи берёт центральная команда и что делает локальная УК.
Подготовка пространства, оснащения и состава резидентов.
Процессы запуска, команда и маркетинг.
Эксплуатация, взаимодействие с операторами и коммерческая работа.
Порядок работ, расходы и ответственность закрепляются в договоре.
Брокеридж, оборудование и работы подрядчиков учитываются отдельно в бюджете.
02
Форматы и сценарии посещения12 возможных форматов и три примера одного визита
+
СМОТРЕТЬ ГЛАЗАМИ ГОСТЯИллюстративные сценарии
Один визит. Несколько дел.
Смысл соседства — в том, что человек может сделать по пути. Переключите сценарий и посмотрите, какие функции связываются.
Концепция Астрахани / проектная визуализация
ВОЗМОЖНЫЙ МАРШРУТ ГОСТЯ
Забрать вещь. Выпить кофе. Купить к ужину.
01Зайти в ателье или приёмный пункт.
02Сделать паузу в кофейне.
03Зайти за продуктами на рынок.
Что проверить собственникуУдобен ли путь между сервисами, едой и покупками? Какие из этих функций нужны району?
Примеры объясняют сочетание функций. Это не расписание открытого объекта; операторы, программа и режим работы определяются для площадки.
ИССЛЕДОВАТЬ / ФОРМАТЫОткройте карточки и посмотрите детали
Чем наполнить свободный блок.
Откройте формат: что он включает и какие вопросы нужно решить.
Примеры из концепции. Резиденты — это арендаторы и операторы проекта. Здесь
показаны возможные форматы, их сочетания подбираются по спросу и условиям
вашего ТЦ. Это не список заключённых договоров.
01 / ПИТАНИЕФуд-холлНесколько кухонь, корнеры и общий зал.Подробности +
В программе Астрахани есть раменная, пиццерия, корейская и вьетнамская
кухни, кофешоп. Конкретный набор операторов для новой площадки
выбирается отдельно.
В планировке
Кухонные модули, общий зал, подходы к корнерам и служебные связи.
До запуска
Проверить возможности инженерных систем, поставки, хранение и работу
общей посадки.
Соседство
Покупки на рынке, события и короткие встречи за кофе.
02 / ПИТАНИЕКафе и рестораныСамостоятельные залы для обеда и встреч.Подробности +
Более долгий визит, столы для компании и собственное предложение
оператора. Такой формат отличается от корнера с общей посадкой.
Сценарий
Пообедать, встретиться с друзьями или продолжить вечер после
события.
Для площадки
Разобрать расположение входа, режим работы и соседство с другими
функциями.
Для оператора
Определить границы помещения и условия коммерческого участия.
03 / ПОКУПКИРынок и продуктыМагазины и прилавки для повседневных покупок.Подробности +
В экспликации рынка есть овощи, фрукты, молочные продукты, сыры и
выпечка. Отдельные магазины сочетаются с небольшими торговыми местами.
Разные модули
Продуктовой группе может требоваться помещение, прилавок или
специализированное оснащение.
Рабочая часть
Уточнить хранение, загрузку, уборку и работу каждого оператора.
Маршрут гостя
Связать покупку продуктов с обедом или встречей.
04 / ВРЕМЕННЫЕ ФОРМАТЫЯрмарки и pop-upСезонное предложение и сменяемые торговые места.Подробности +
Гибкие модули позволяют обсуждать разные программы размещения:
сезонную ярмарку, локальный маркет или тест нового предложения.
Что меняется
Предложение и участники программы.
Что нужно подготовить
Место, подключение, доступ к обслуживанию и правила размещения.
Что согласовать
Период работы, ответственность и коммерческие условия.
05 / МАСТЕРСКИЕКерамика и ремеслоМесто, где можно учиться и делать вещи.Подробности +
В творческой программе есть мастерская керамики и арт-студия.
Сервисное направление включает ремонт, восстановление и вторую жизнь
вещей.
Возможные занятия
Работа с материалом, мастер-классы, создание и показ работ.
Для помещения
Уточнить оборудование, хранение, доступ и условия использования
разными мастерами.
Для программы
Разделить регулярные занятия и разовые события.
06 / СТУДИИОбразование и медиаФото, подкасты, печать, робототехника и 3D.Подробности +
Концепция содержит фото- и медиастудии, центр печати, направления
робототехники, 3D и IT. Это разные услуги с разными требованиями к
помещению.
Примеры услуг
Снять материал, записать подкаст, напечатать работу или прийти на
занятие.
До размещения
Разобрать оборудование, расписание, шум и совместимость соседей.
Участники
Согласовать правила работы преподавателей и самостоятельных
операторов.
07 / СОБЫТИЯЗал для программыЛекции, выставки, маркеты и выступления.Подробности +
Один зал может использоваться по-разному. Содержание программы и
состав оборудования выбираются вместе с задачей площадки.
Разные сценарии
Расстановка для лекции отличается от выставки, маркета или
выступления.
Что проверить
Доступ, перемещение оборудования и совместимость режимов работы.
Что организовать
Календарь, подготовку помещения и ответственность за событие.
08 / ОБЩИЕ МЕСТАГородская гостинаяВстретиться и подождать между занятиями.Подробности +
Общие места дают возможность договориться о встрече, посидеть за кофе
и дождаться окончания занятия. Их роль видна в визуализациях и
маршрутах концепции.
Для гостя
Понятное место встречи внутри большого центра.
В планировке
Посадка, проходы и связь с соседними зонами.
В работе
Уборка, обслуживание и общие правила использования.
09 / АКТИВНЫЙ ДОСУГСпортФитнес, скалодром и боулдеринг.Подробности +
В программе рассматриваются разные активные форматы. Они могут стать
самостоятельной целью визита и соседствовать с питанием и другими
занятиями.
Разные условия
Для оборудования, помещений и операторов нужны свои исходные данные.
Вопрос площадки
Какие возможности есть у здания и как организованы вход и
обслуживание?
Границы
Состав услуг и правила посещения определяются отдельно.
10 / СЕМЬЯСемейные форматыИгры, занятия и совместный обед.Подробности +
Игровые и творческие функции можно связать в один семейный визит.
Выбор конкретного оператора и программы зависит от спроса.
Возможный день
Прийти на занятие, встретиться после него и вместе пообедать.
Что обсудить
Навигацию, правила посещения и ответственность операторов.
Что не подразумевается
Автоматическая передача ребёнка под присмотр или единые правила всех
зон.
11 / РАЗВЛЕЧЕНИЯVR и киберформатыИгровые сценарии, виртуальная арена и турниры.Подробности +
В концепции есть киберспорт и виртуальная арена. Эти форматы требуют
собственного оператора и отдельного набора оборудования.
Программа
Командная игра, индивидуальная сессия или событие.
До запуска
Уточнить оснащение, правила посещения, обслуживание и ограничения
помещения.
Соседство
Питание и общие места для встреч до и после игры.
12 / ДОПОЛНИТЕЛЬНОТермы и wellnessОтдельное решение по спросу, инженерии и бюджету.Подробности +
Этот блок не является обязательным. В действующей финансовой модели
термы выключены до появления подтверждённых вводных.
Что нужно узнать
Есть ли спрос и какие технические возможности есть у здания?
Что считать отдельно
Оборудование, инженерные системы, инвестиции и операционные расходы.
Решение
Включать функцию в состав проекта только после отдельной проработки.
В бывшем трамвайном депо соседствуют фуд-холл, кинотеатр, библиотека, магазины и мастерские. Общий проход используется для маркетов, выставок и событий.
Что рассмотреть для ТЦМожет ли путь между арендаторами стать местом для небольших событий и встреч?
Встречи и работа соседствуют с библиотекой, культурными функциями и едой. Страница помещений объясняет, как дополнить деловую встречу другими занятиями.
Что рассмотреть для ТЦ: чем человек может заняться до или после основного повода приехать?
Все визуализации концепции13 ракурсов и объёмных схем Астрахани
+
ИССЛЕДОВАТЬ / ГАЛЕРЕЯ13 ракурсов пространства и объёмных схем
Астрахань: интерьеры и устройство.
Откройте любой кадр, чтобы рассмотреть пространство.
Проектные визуализации и схемы из материалов Астрахани. Это не фотографии
действующего объекта. Наполнение и вывески в рендерах иллюстрируют замысел и
не подтверждают договоры с резидентами.
↗01 / ПРОСТРАНСТВОЦентральная гостиная
↗02 / МАРШРУТМаршрут через пространство
↗03 / ОБЩЕНИЕПауза между делами↗04 / ГАСТРОНОМИЯГастрономическое пространство
↗05 / ФОРМАТЫМеняющееся наполнение↗06 / СЕМЬЯСемейный сценарий↗07 / ТВОРЧЕСТВОТворческая среда↗08 / СОБЫТИЯПространство для событий↗09 / СООБЩЕСТВОМесто для сообщества↗10 / ДЕТАЛИЕщё один ракурс концепции↗11 / СВЯЗНОСТЬСвязи между уровнями↗12 / СХЕМАПространство в объёме · 1↗13 / СХЕМАПространство в объёме · 2
Стратегическим партнёрамСостав проекта и обсуждение его приобретения
+
ДОФАМОЛЛ / ПОКУПАТЕЛЮ И ПАРТНЁРУНачните с материалов
У проекта есть что рассмотреть.
Пространственная концепция, расчётная база, модель управления и визуальная система. Рассмотрите, из чего складывается ДОФАМОЛЛ, и выберите предмет разговора.
ДОФАМОЛЛМАТЕРИАЛЫ ПРОЕКТА
01 / ПЛАНИРОВКАКонцепция Астрахани · с. 23
02 / ПРОСТРАНСТВОПроектная визуализация
Пространство. Технологии. Управление.
Выдержки из существующих материалов проекта. На иллюстрациях — концепция Астрахани.
УЖЕ ЕСТЬ В МАТЕРИАЛАХ ПРОЕКТА01
Пространственная концепция
Функции, планировки, визуализации и минутный фильм. Можно рассмотреть помещения, общие зоны и связи между ними.
Разберём состав покупки: материалы, права на их использование, участие команды и дальнейшее развитие. Цена и условия обсуждаются после согласования предмета сделки.
Согласуем перечень материалов и прав, территорию и способы использования, участие команды. Документы о правах рассматриваются до согласования условий передачи.
Что предстоит сделать для запуска?+
Для выбранного ТЦ нужны собственные вводные, адаптация планировок, проверка инженерии, бюджет, операторы и команда. Концепция Астрахани даёт материал для разбора; готовность нового объекта проверяется отдельно.
Из чего складывается бюджет?+
Отдельно рассматриваем цену приобретения проекта, дальнейшую проработку и вложения в площадку. Для реализации также нужны расходы запуска, эксплуатация и согласованные выплаты. Возможность возврата вложений проверяется по условиям конкретной сделки и объекта.
Кто будет управлять после открытия?+
Определяем состав команды, задачи центральной и локальной УК, расходы и ответственность. Участие конкретных специалистов и передаваемые функции закрепляются в согласованных условиях.
Начнём с главного: вам нужен проект для своего ТЦ или вы рассматриваете его приобретение?
Расскажите, где находится ТЦ, какая площадь доступна и что хотите изменить. Если есть план этажа или сведения о сроке освобождения блока — они помогут обсудить следующий шаг. Для начала достаточно общего описания объекта.
+7 916 681-31-23
01 / Гастрономия
